Wirtschaftsforscher sehen eine zunehmende Spaltung zwischen Bestandsverträgen und Neuvermietungen in Großstädten. Die hohen Aufschläge schaden auch der Wirtschaft, kritisieren sie.
Die immer höher steigenden Wohnungsmieten lassen nicht nur Großstadtbewohner, sondern auch die Wirtschaft leiden. „Wenn Arbeitskräfte sich Wohnen in den Metropolen nicht mehr leisten können, verlieren die Städte an wirtschaftlicher Kraft“, sagt Oliver Falck vom Münchner Ifo-Institut. Zusammen mit anderen Forschern hat er errechnet, dass neue Mietverträge in den sieben größten deutschen Städten im Schnitt 48 Prozent teurer sind als Bestandsverträge. Pro Quadratmeter sind das 4,48 Euro.
Besonders groß ist die Differenz demnach in Berlin mit rund 70 Prozent, gefolgt von München mit 45 Prozent und Hamburg mit 37 Prozent. In Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf liegen die Aufschläge zwischen 30 und 36 Prozent.
Seit 2013 seien die Mieten bei Neuverträgen um rund drei Viertel gestiegen, bei bestehenden Verträgen hätten sie nur moderat zugelegt. „Diese Entwicklung droht zum sozialen Sprengstoff und zum Wachstumshemmnis für Städte zu werden“, sagt Falck.
„Der Mietmarkt wird zu einer Lotterie“
Sein Mitautor Simon Krause beschreibt die „Schere“ auf dem Wohnungsmarkt genauer: „Während Mieterinnen und Mieter im Bestand von regulierten und stabilen Preisen profitieren, zahlen Wohnungssuchende bei Neuverträgen deutlich höhere Mieten. Das kann bei gleicher Lage und gleicher Wohnungsgröße mehrere hundert Euro Unterschied bedeuten, der Mietmarkt wird zu einer Lotterie“, sagt er.
Das hat auch Folgen dafür, wie stark Haushalte von der Miete belastet sind. Bei Bestandsmieten sind es laut Ifo bei Haushalten mit niedrigem Einkommen seit Jahren stabil etwa 35 Prozent des Einkommens. Bei Neuvermietungen erreiche dieser Wert in Großstädten inzwischen fast 50 Prozent. „Angesichts der großen Differenz zwischen der Miete in bestehenden Verträgen und Neuverträgen bleiben die Menschen lieber in ihren günstigen Wohnungen, auch wenn diese nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen. Das senkt die Mobilität der Menschen und beeinträchtigt ihre Verfügbarkeit für den Arbeitsmarkt“, sagt Pascal Zamorski, ein weiterer Mitautor.
Als Lösung nehmen die Forscher die Politik in die Pflicht: Diese müsse stärker auf der Angebotsseite ansetzen und den Wohnungsbestand effizienter nutzen. Entscheidend seien niedrigere Kosten beim Bau sowie beim Kauf beziehungsweise Verkauf, schnellere Genehmigungen und gezielte Förderung bezahlbarer Wohnungen. Die Regulierung von Mietpreisen könne zwar dämpfend wirken, löse aber das Problem des knappen Wohnraums nicht.
Auch andere Studien kamen zu ähnlichen Ergebnissen
Das Ifo steht mit seiner Analyse nicht allein. Erst vor einer Woche hatte das Pestel Institut aus Hannover einen ähnlichen Schluss gezogen. „Die Erstarrung der Wohnungsmärkte führt natürlich auch zur Erstarrung der Arbeitsmärkte, weil die Leute nicht mehr umziehen können, um Arbeitsplätze in anderen Regionen anzunehmen“, sagte Pestel-Chefökonom Günther bei der Eröffnung der Münchner Immobilienmesse Expo Real. „Die Lösung der Wohnungsfrage ist Voraussetzung der wirtschaftlichen Entwicklung.“
